Un proiect reușit se construiește pas cu pas, fiecare etapă fiind importantă atât pentru reușita următoarei faze cât și a proiectului final.
Indiferent de ceea ce dorești să construiești, o casă, un spațiu comercial, o clădire de birouri, un bloc, o casă de vacanță, o fabrică sau un spațiu de cazare, cel mai important lucru este să ai un start bun și să cunoști toți pașii care trebuie urmați. Echipa studio ae, arhitecți cu experiență în piața construcțiilor, ne dezvăluie prin intermediul Elenei Ștefănescu, care sunt, pe scurt, pașii în vederea obținerii unei autorizații de construire și care sunt acțiunile care premeditează această etapă.
Elena Ștefănescu, arhitect co-fondator al studioului de arhitectură studio ae – architecture & evolution, a luat parte activ la evaluarea a sute de proiecte de dezvoltare (spații existente & terenuri în vederea construirii) în cadrul mai multor companii internaționale aflate în plină expansiune. În prezent, studio ae acoperă toată gama de servicii de proiectare de la faza de evaluare & consultanță, autorizare, la cea de asistență pe parcursul execuției până la finalizarea șantierului.
Știm deja cu toții că, pentru ca o investiție să fie legală trebuie neapărat să beneficieze de o autorizație. Ce presupune acest document și cine ne ajută să îl obținem?
Un proiect reușit se construiește pas cu pas, fiecare etapă fiind importantă atât pentru reușita următoarei faze cât și a proiectului final. Indiferent de ceea ce dorești să construiești, o casă, un spațiu comercial, o clădire de birouri, un bloc, o casă de vacanță, o fabrică sau un spațiu de cazare, cel mai important lucru este să ai un start bun și să cunoști toți pașii care trebuie urmați.
Orice întrebare ai despre despre domeniul construcțiilor, apelează la un profesionist, la arhitect,încă din faza de proiect.Un specialist care își cunoaște și practică bine meseria te va ajuta să ai de la început o viziune de ansamblu asupra întregului proiect, de la idee la finalizarea construcției și astfel vei putea verifica fiecare etapă. Spre exemplu, colaborarea cu arhitectul te ajută să iei cele mai bune decizii, pe baza informațiilor aprofundate și verificate, să clarifici ce îți dorești de la noul proiect de construcții. În plus, vei putea atinge astfel potențialul maxim al proiectului și vei fi mult mai pregătit pentru a face față eventualelor provocări care apar pe parcurs.
Da, într-adevăr, înainte de a demara orice proiect ai nevoie de un dosar temeinic alcătuit și de această autorizație de construcție. Însă până să ajungi la acest pas trebuie să ai în vedere alte 4 etape extrem de interesante. Noi recomandăm clienților să apeleze la următoarea schemă simplificată:
Concept -> Certificat Urbanism -> Avize & Acorduri -> DTAC -> Obținere Autorizație -> Start șantier
Așadar, înainte de toate trebuie ca un beneficiar să aibă clar conturat un concept. Cine îl poate ajuta în acest sens pentru a-și defini corect proiectul?
Da, în primul rând, este necesar ca înainte de a demara un proiect să se analizeze împreună cu arhitectul care sunt opțiunile de a construi pe un teren și de a interveni pe o construcție existentă. Astfel se stabilește în mare conceptul, iar clientul beneficiază în permanență de evaluare a tuturor factorilor și de consultanță în vederea estimării eventualelor probleme și a unei posibile evoluții a proiectului. Este o etapă extrem de importantă, deoarece aici se stabilesc concret pașii care vor fi urmați în pașii viitori.
Ce se întâmplă mai departe? Ce are de făcut beneficiarul după ce a stabilit clar conceptul alături de arhitect?
După ce sunt creionate conceptul și tema generală de proiectare (destinație, suprafețe, număr de niveluri, orientare, etc. ) se depune la autoritatea de care aparține proprietatea documentația pentru eliberarea certificatului de urbanism în vederea în vederea construirii. Această documentație este însoțită și de acte de proprietate, extrase de carte funciară și se achită și o taxă.
Autoritatea competentă analizează documentația și prin eliberarea certificatului de urbanism informează investitorul (beneficiarul) în ce condiții se poate construi: POT (Procent de Ocupare Teren), CUT (Coeficient de Utilizare Teren), ce destinații sunt permise, ce retrageri, interdicții, funcțiuni permise, regim de înălțime etc. Tot prin certificatul de urbanism sunt solicitate studiile, proiectele, avizele și acordurile necesare pentru a obține autorizația de construire.
În această etapă, este foarte important de reținut că Certificatul de Urbanism nu ține locul autorizației de construire și are și un termen de valabilitate care este scris pe document.
După obținerea Certificatului de Urbanism se poate trece la obținerea autorizației propriu-zise sau mai e nevoie și de alte documente?
Înainte de a trece la pasul care face referire la autorizația în sine, trebuie specificat că beneficiarul mai are de îndeplinit doi pași importanți după cum urmează:
- Obținerea de avize, acorduri, studii specifice
În funcție de complexitatea proiectului, se solicită o serie de avize care pot fi grupate în avize utilități (apă, canalizare, energie, telefonie, salubrizare), avize care necesită studii și detalieri suplimentare: aviz de securitate la incendiu (cunoscut ca aviz „ISU”), acord de mediu, aviz culte (dacă situl se află într-o zonă protejată sau în apropierea unui monument), aviz Sănătatea populației, studiu de trafic și aviz de circulație, expertize structurale (dacă este clădire existentă), aviz aeronautică (dacă este un teren care se află sub incidența culoarului de zvor), Apele Române (dacă sunt cursuri de apă pe sit sau în apropiere), studii geotehnice (se află natura terenului), etc. De la caz la caz se pot solicita și acordul vecinului/vecinilor – de exemplu dacă noua clădire se alipește la calcanul (peretele) vecinului. Uneori este posibil să fie necesară și expertizarea clădirii de care se alipește noua clădire.
Un alt motiv pentru care este necesară colaborarea cu specialiștii, îl reprezintă factorii neprevăzuți. De la caz la caz, pot să mai apară și alte avize care necesită studii suplimentare.
După ce se realizează documentația pentru fiecare aviz, aceasta se depune la autoritatea competentă și se achită o taxă aferentă. Fiecare autoritate analizează documentația și apoi emite fie cereri suplimentare de clarificare sau un răspuns favorabil.
- DTAC – Proiecte pe toate specialitățile: arhitectură, structură, instalații, expertize
Odată obținute toate avizele cerute prin Certificatul de Urbanism, împreună cu proiectele de specialitate se poate depune dosarul pentru emiterea autorizației de construire
Documentația la faza DTAC (Documentație Tehnică pentru obținerea Autorizației de construire) conține proiectele arhitectură, structură, instalații (sanitare, electrice, ventilație), expertize (dacă este cazul), studiu geotehnic, dovadă de înregistrare proiect la Ordinul Arhitecților etc. Dacă mai sunt necesare alte documentații decât cele uzuale, acestea sunt solicitate prin Certificatul de Urbanism. Trebuie reținut aici că fieecare proiect de specialitate este aprobat de un verificator autorizat MLPAT.
Conform schemei menționate la început, practic am ajuns și la pasul pentru obținerea autorizației propriu-zise. Ce trebuie făcut aici?
Conform procedurii, după finalizarea proiectelor complete și obținerea tuturor avizelor, se plătesc taxele aferente autorizației de construire, se adaugă actele de proprietate, extrasele de carte funciară etc, se completează cererile necesare, și se depune proiectul la autoritatea competentă (Primărie, Consiliu Județean etc). După înregistrare, dosarul este analizat, se verifică și compară cu ce s-a solicitat inițial prin certificatul de urbanism și, dacă dosarul este complet, se emite Autorizația de Construire pe baza căreia se poate da start la șantier.
În concluzie, după obținerea Autorizației de construire se poate începe șantierul pe baza proiectelor tehnice și detaliilor și a demersurilor necesare pentru anunțarea începerii lucrărilor.
Totuși, de reținut este că și autorizația de construire are un termen de la valabilitate până la care este necesar ca lucrarea să fie finalizată.
Imaginile utilizate în acest articol reprezintă proiecte ale studio ae – architecture & evolution.
Fotografii: Sabin Prodan https://tryingtodoart.com/
Vizualizări: arhitect Claudiu Buzilan https://www.buzilanstudio.com/
