SENARIA este firma de consultanta din domeniul dezvoltarii imobiliare care isi asuma obiectivul de a furniza servicii excelente de management de proiect, cost si constructie. Echipa crede in construirea de relatii pe termen lung cu partenerii existenti, bazate pe incredere si o abordare profesionala, construind totodata proiecte excelente care au un impact pozitiv asupra societatii. Mai multe despre acest sector si despre cum se vede piata de profil aflam de la dl Catalin CHIMIR – Managing Director SENARIA.

Care sunt 3 sfaturi pe care le-ati acorda unui client nou pentru achizitia corecta de servicii de project management?

Alegerea corecta a serviciilor de project management tine de foarte multe aspecte, insa acest demers reprezinta probabil cea mai importanta alegere pe care o face un investitor in procesul investitional pe care il incepe, si anume alegerea Companiei de Management de Proiect in Constructii. Compania aleasa reprezinta partenerul specializat al investitorului in proiectul propus, iar acest partener trebuie sa impartaseasca principiile si abordarea investitorului. In caz contrar, diferentele de opinie dintre cele doua parti si lipsa claritatii in strategia abordata se vor regasi de asemenea in modul in care proiectul si relatiile cu furnizorii se vor desfasura.

Principalele aspecte la care investitorii ar trebui sa fie atenti atunci cand se gandesc la alegerea furnizorului de servicii tehnice specializate necesare in dezvoltarea proiectelor imobiliare ar trebui sa fie urmatoarele:

1. Achizitionarea serviciilor de management de proiect trebuie realizata inca din Faza de Preconstructie a unui proiect imobiliar, adica inainte de a realiza bugete estimative, estima durate de executie, achizitiona servicii de proiectare si a intocmi documentatiile tehnice de autorizare si executie. In felul acesta investitorul se asigura ca realizeaza cu ajutorul consultantilor o tema de proiectare care tine cont de factorii tehnico-economici doriti, iar proiectantii generali si cei de specialitate implicati in acest proces vor proiecta in functie de bugetele transmise, vor urmari atingerea unor consumuri de materiale impuse, vor transmite o documentatie de proiectare completa cu liste de cantitati si specificatii complete si corecte si vor participa activ in procesul de executie a constructiei, atunci cand sunt solicitati.
2. Managerul de Proiect si echipa alocata proiectului reprezinta un alt aspect extrem de important. Managerul de proiect este persoana care poate decide soarta unui proiect din perspectiva abilitatilor dobandite, motivatiei intrinseci, capacitatii de comunicare si a experientei similare, de aceea investitorii trebuie sa verifice recomandarile acestuia si experienta sa in proiecte de acelasi tip. Experientele intalnite in proiectele si activitatea desfasurata de SENARIA si nu numai imi confirma ca acesta este persoana direct responsabila de succesul unui proiect, rezultat ce poate fi obtinut doar prin implicarea sa si coordonarea echipei alocate, responsabil de controlul costurilor, administrarea contractelor si de implementarea proiectului.
3. Stabilirea unor Modalitati de Recompensare a Performantei echipei de proiect in scopul motivarii echipei pentru depasirea zonei de confort si adoptarea voluntara a telurilor investitorului. Investitorii trebuie sa isi urmareasca scopul principal si anume acela de a finaliza intr-un termen cat mai scurt proiectul imobiliar pentru a inchide procesul investitional cat mai rapid, maximizandu-si astfel randamentul si/sau realizand economii semnificative din bugetul initial estimat incurajand echipa de proiect sa caute constant solutii, materiale sau sisteme mai eficiente ori sa implementeze mecanisme contractuale ce pot conduce la economii ale bugetului realizate impreuna cu furnizorii serviciilor de tip constructii – montaj. 

Care sunt 3 capcane/greseli des intalnite pe care observati ca le fac clientii cand contracteaza servicii de project management?

Antreprenorii, in general, sunt oameni ambitiosi si creativi cu un inalt spirit competitiv care doresc sa creeze sisteme functionale si sa reuseasca acolo unde altii inaintea lor au esuat sau nu au performat. Dezvoltatorii imobiliari, prin natura produsului pe care il dezvolta si lanseaza in piata, imping la un nivel extrem abilitatile antreprenoriale astfel incat in cadrul proiectelor imobiliare in care unii dintre acestia aleg sa lucreze cu companii de management de proiect, apar frecvent urmatoarele greseli:

• Strategia aleasa pentru dezvoltarea proiectului imobiliar este un aspect extrem de important, însă unii investitori considera acest lucru clar si deloc important pentru a fi stabilit inaintea derularii procesului de ofertare-contractare. In foarte multe cazuri dezvoltatorii imobiliari confunda compania de management de proiect cu antreprenorul general sau acestia contracteaza servicii de management de proiect, dar pe parcursul proiectului se hotarasc sa achizitioneze ei materialele de constructii ori o solicita companiei de management de proiect. Aceste schimbari implementate in timpul executiei privitoare la strategia dezvoltarii proiectului conduc intotdeauna la probleme legate de gestionarea stocurilor si a pierderilor rezultate din procesul de constructii-montaj, probleme cu manipularea si depozitarea materialelor, redimensionarea echipei de proiect si implicit a costurilor cu personalul alocat acestor activitati.

Fiecare abordare prezinta avantaje si dezavantaje si acestea pot fi eliminate sau fructificate cu ajutorul companiei de management de proiect, dar este important ca investitorii sa stabileasca clar o abordare adecvata pentru proiectul lor inca din faza de preconstructie. Astfel, riscurile de incetinire, suspendare a lucrarilor ori depasire a bugetelor sunt eliminate.

• Pentru evitarea costurilor inregistrate cu companiile de management de proiect inainte de inceperea efectiva a lucrarilor de executie, unii investitori opteaza pentru derularea prin personal propriu sau chiar de catre ei insisi a relatiei cu proiectantii, coordonarea proceselor de elaborare a documentatiei tehnice de autorizare si executie, precum si contractarea firmelor de constructii. La momentul contractarii companiilor de management de proiect in scopul inceperii lucrarilor de executie sunt adesea identificate urmatoarele probleme: lipsa documentatiilor de executie complete, lipsa listelor de cantitati complete si/sau cu specificatii clare, lipsa contractelor adecvate strategiei dorite de investitor pentru dezvoltarea proiectului imobiliar, lipsa mecanismelor si parghiilor contractuale necesare in relatia cu furnizorii, lipsa termenelor contractuale intermediare, lipsa garantiilor corelate cu pagubele ce pot fi produse, lipsa garantarii avansurilor acordate, lipsa specificatiilor privitoare la materialele puse in opera, lipsa documentelor necesare in alcatuirea Cartii Tehnice etc.

• Stabilirea clara a modalității de comunicare si tipului de raportare dorita de investitori sau cu care acestia se simt confortabil, ar trebui sa constituie una din principalele preocupari ale acestora, insa majoritatea evita sa transmita clar tipul de comunicare de care au nevoie din partea companiei de management de proiect pentru a le oferi siguranta si linistea ca proiectul se desfasoara conform graficului stabilit si devin implicati peste masura in procesul de constructii si achizitii dupa inceperea lucrarilor.

Care sunt 2 -3 proiecte recente la care lucrati sau pe care le-ati finalizat recent si ce solutii tehnice din portofoliul dvs. ati folosit?

SENARIA implementeaza cu succes solutii de project management, cost management si construction management in multiple proiecte cu multiple provocari. In anul 2022, echipele noastre de specialisti au coordonat numeroase proiecte si implementat procesele specifice domeniului de activitate din care acestea fac parte. Printre ele:

• Hala de Productie si Depozitare Ansambluri Componente si Accesorii pentru Instalatii de Ventilatie, Incalzire si Climatizare, Calarasi, Fundulea – proiectul a constat in dezvoltarea unei constructii industriale cu diverse tipuri de spatii, inclusiv spatii de depozitare materiale brute/finite, spatii de productie, birouri, sali de sedinte si altele, conform standardelor in vigoare în industrie. In cazul acestui proiect insa, provocarea a constat in identificarea si implementarea unei solutii de producere a agentului termic cu energie verde care sa utilizeze tehnologia si echipamentele din domeniul de activitate al investitorului, optand astfel pentru preluarea din sol a energiei necesare prin intermediul cosurilor geotermale si respectandu-se astfel toate criteriile impuse.

Echipa SENARIA a furnizat servicii de project management, cost management, construction management si dirigentie de santier.

• Riverside Residence – un concept rezidential urban construit in mijlocul naturii si avand locuinte de calitate, toate intr-o forma complexa de personalizare. Proiectul a constat in finalizarea primei faze de dezvoltare imobiliara ce a cuprins constructia a 45 de locuinte, terenului de sport, amenajarea canalului colector si a promenadei aferente, locului de joaca pentru copii si infrastructura utilitara si rutiera atat pentru aceasta faza cat si pentru faza a doua, in care s-a autorizat constructia a 65 de locuinte si a unei gradinite pentru copii, ce urmeaza a fi construite.

Echipa SENARIA a furnizat servicii de project management, cost management si construction management.

• Destiny Park – primul parc de edutainment din Romania si cel mai mare din Europa de Est, realizat in Baneasa – Bucuresti. Destiny Park se adreseaza copiilor si reprezinta un univers in miniatura, in care cei mici pot fi adulti pentru cateva ore sau o zi, avand meserii de oameni mari si fiind platiti cu magic-bani pentru ele. Totul sub conceptul de edutainment, adica de invatare prin joaca.

Echipa SENARIA a furnizat servicii de construction management si monitorizare de proiect pentru banca finantatoare a proiectului imobiliar.

• Oxygen Home – proiectul Oxygen Home este un proiect rezidential boutique dezvoltat in urma unei investitii de peste 10 milioane de euro, ce prevede constructia a 12 vile de lux smart, care este in curs de certificare la Consiliul Roman pentru Cladiri Verzi (Romanian Green Building Council – RoGBC) si care in urma pre-evaluarii initiale, a confirmat ca solutiile tehnice implementate in cadrul proiectului sunt conforme cu cerintele riguroase ale certificarii GREEN Homes, nivelul Excelent.

Echipa SENARIA a furnizat servicii de project management, cost management si construction management.

Care sunt provocarile momentului in segmentul in care activati?

Provocarile actuale pe care le intampina domeniul in care activam sunt printre cele mai diverse si mai rar intalnite in istoria unui dezvoltator imobiliar, procesul investitional fiind cu atat mai provocator cu cat acestea prezinta si o manifestare simultana. Provocarile sunt si cele mai importante riscuri pe care investitorul si compania de management de proiect sunt obligati sa le administreze in proiectele imobiliare desfasurate in aceasta perioada:

• Contextul geopolitic – razboiul Rusia-Ucraina provoaca probleme legate de preturile materialelor cauzate de cresterea preturilor la energie
• Politica monetara – conditii dure de finantare a proiectelor sau de achizitie a produselor imobiliare
• Politica fiscala – conditii de impozitare excesiva a imobilelor si veniturilor rezultate
• Lipsa cadrului legislativ – planurile urbanistice zonale de sector si planul urbanistic general anulate in Bucuresti
• Lipsa investitorilor straini – prezenta acestora este profund diminuata de situatia geo-politica din zona
• Pandemia Covid 19 – probleme aparute in lantul de aprovizionare a materialelor de constructii provocate de lipsa productiei si a personalului in perioada 2020-2022 ce au condus la aparitia disfunctionalitatilor din perspectiva costurilor, dar si a cererii pentru spatiile de birouri
• Falimentul constructorilor – pandemia si nivelul crescut al preturilor materialelor au condus la imposibilitatea achizitiei acestora de catre constructori la preturile ofertate, conducand astfel la respectarea contractelor de catre unii constructori care au achizitionat materiale mai scumpe, dar au marcat o pierdere pe acele proiecte si alti constructori care nu au putut onora contractele si au intrat in incapacitate de plata. A rezultat lipsa unui numar suficient de constructori pentru lucrarile noi scoase la licitatie, precum si vanarea lucrarilor bine platite pentru recuperarea pierderilor
• Inflatia – provocata de excesul monetar acumulat in perioada pandemiei de Covid 2020 – 2022 conduce la scumpirea terenurilor
• Reticenta investitorilor autohtoni – privitoare la dorinta de a mai efectua investitii imobiliare in contextul incertitudinii financiare generata de cresterea excesiva a bugetului fata de estimarea initiala realizata la momentul elaborarii studiului de fezabilitate  

Cum vedeti evolutia pietei in nisa dvs. in Romania in urmatoarele 6-12 luni?

Pe fondul riscurilor sus-mentionate, actiunile investitorilor vor rezulta din experientele lor anterioare, apetitul manifestat pentru investitii, educatia investitionala a acestora, precum si a capacitatii lor de a interpreta si profita de oportunitatile pe care perioada viitoare le va produce, dupa cum urmeaza:

• Tendinta imediata, asa cum am constatat in unele cazuri din segmentul rezidential, pe care o au unii investitori este sa micsoreze proiectele, sa le amane sau sa le anuleze, insa investitorii educati inteleg foarte bine oportunitatile acestei perioade care, desi ingreuneaza accesul la finantare, elimina concurenta si ofera posibilitatea obtinerii unor costuri de manopera scazute in viitorul apropiat, mai ales in contextul ce se creeaza privitor la diminuarea considerabila a autorizatiilor de construire emise in ultimii doi ani in Bucuresti
• Deglobalizarea pornita de proprietarii de unitati de productie aflate in Ucraina, Rusia si China care isi muta activitatea in Europa de Est din dorinta de a evita marile decalaje aparute in aprovizionarea pietelor cu produsele fabricate de acestia, precum si dezvoltarea constanta si accelerata a comertului electronic, conduc la o cerere viitoare de proiecte in sectorul logistic si industial
• Forta de munca calificata, terenurile ieftine si facilitatile oferite de anumite consilii judetene sau primarii, precum si dezvoltarea infrastructii rutiere conduc la crearea de noi oportunitati imobiliare in zone mai putin dezvoltate din tara

Investitorii imobiliari au inteles avantajul continuarii proiectelor imobiliare, chiar daca inainteaza intr-o maniera precauta in care abordarea trebuie sa tina cont de administrarea riscurilor si atentia la marje, precum inteleg si avantajul contractarii serviciilor de management de proiect din partea unui furnizor specializat si experimentat. SENARIA intelege procesul investitional si trateaza fiecare proiect cu o abordare de 360 de grade, analizand atat procesul de proiectare, cat si cel de executie, precum si cel de exploatare al imobilului si implementeaza procese, sisteme constructive si materiale ce conduc la succesul proiectului si care produc cu adevarat impact pe intreaga durata de viata a constructiei.  

Ne puteti spune cateva din obiectivele SENARIA MANAGEMENT & ENGINEERING pe care le implementati in aceasta perioada?

Intelegem foarte bine intregul proces investitional si provocarile cu care investitorii si dezvoltatorii imobiliari se confrunta in acest moment si de aceea obiectivele pe care SENARIA si le-a propus pentru anul 2023, pe care il consideram un an al provocarilor, sunt urmatoarele:

• Furnizarea serviciilor de management al proiectelor in constructii inca din faza de preconstructie, demonstrand investitorilor necesitatea contractarii serviciilor specializate de consultanta inainte de etapa de proiectare. Se elimină astfel blocajele intalnite in procesul de executie privitoare la piesele scrise si desenate, precum si depasirea bugetului fapt datorat listelor de cantitati incomplete, precum si lipsei unor tinte de consumuri ale materialelor impuse in functie de specialitati si sistemele constructive.

• Implementarea etapei de analiza a completitudinii si corectitudinii documentatiilor tehnice puse la dispozitie de catre investitori inaintea inceperii efective a furnizarii serviciilor de consultanta de catre SENARIA, pentru proiectele imobiliare preluate in faza de ofertare-contractare sau executie. Aceasta abordare a rezultat in urma experientelor din proiectele anterioare, unde am observat ca acolo unde nu au fost implicati consultanti in procesul de proiectare si autorizare, majoritatea proiectelor au fost suspendate pentru refacerea documentatiilor sau bugetul a fost depasit din cauza faptului ca nu au fost elaborate si transmise de catre investitori teme de proiectare specifice, nu au fost analizate de personal specializat documentatiile tehnice predate de elaboratori, si de asemenea, procesul de proiectare nu a fost niciodata gandit in baza unor bugete targetate de investitori, deoarece proiectanților nu le-au fost aduse la cunostinta.

• Identificarea clara a nevoilor investitorilor si stabilirea de comun acord a strategiei de contractare a serviciilor de constructii-montaj si achizitionare a materialelor, precum si a modalitatii de comunicare cu investitorii si contractorii in privinta derularii procesului investitional, in scopul evitarii blocajelor contractuale si a dublarii canalelor de comunicare evitand crearea confuziilor si transmiterii directiilor de actiune contradictorii catre furnizori.